COME FUNZIONA L’ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO?

Estinzione anticipata mutuo

Hai dei risparmi da parte e vuoi utilizzarli per estinguere il mutuo? Ecco tutto quello che devi sapere sull’estinzione anticipata del mutuo casa.

Chi ha un mutuo casa spesso non aspetta che di avere da parte qualche risparmio per ridurre un po’ il proprio debito o per estinguerlo del tutto. Se anche tu ti trovi ad avere qualche soldo da parte e vorresti investirlo nel mutuo casa, devi sapere innanzitutto che hai tutto il diritto di farlo. A garantirlo è proprio il Testo Unico Bancario (art. 40, comma 1), pertanto vale per qualsiasi contratto di mutuo presso qualsiasi banca.  L’unico problema che potresti avere è se il mutuo è stato acceso da meno di 18 mesi: in questi casi molti istituti non permettono di procedere con l’estinzione anticipata, sebbene si tratti di una clausola discutibile in quanto in disaccordo con la normativa.

A seconda della liquidità che intendi far confluire nel mutuo si parlerà di estinzione parziale, se lo scopo è ridurre l’importo complessivo del finanziamento, o di estinzione totale se invece è di rimborsare il credito per intero. In alcuni casi, l’operazione può essere soggetta a penali. Vediamo quindi tutto quello che c’è da sapere su come estinguere anticipatamente il mutuo casa.

Estinzione parziale del mutuo casa

In questo caso, tutto quello che verserai in più rispetto alle rate mensili già previste andrà scalato dal capitale residuo del mutuo. Il vantaggio è che su quel preciso importo la banca non potrà chiedere gli interessi, cosa che ti permetterà di risparmiare sui costi complessivi del mutuo. Anche la rata mensile subirà un ribasso, che sarà maggiore tanto più sarà alta la proporzione tra la frazione di debito estinto e la quota capitale residua.

Esempio. Decidi di investire 10.000 euro per estinguere una parte del debito residuo pari a 45.000 euro. Quei 10.000 euro corrispondono al 22,2% del capitale residuo totale. La rata del mutuo dovrà quindi essere ricalcolata di conseguenza, abbassandola del 22,2%: se prima pagavi 700 euro al mese, dopo questa operazione pagherai 544,60€. Altre banche, invece, mantengono invariata la rata mensile, ma accorciano la durata complessiva del mutuo.

Estinzione totale del mutuo casa

Se hai da parte sufficiente liquidità per rimborsare in un’unica soluzione tutta la quota capitale residua, allora si parlerà di estinzione totale del mutuo. In questo caso dovrai quindi versare alla banca la quota capitale residua così come risulta dal conteggio di estinzione, per la cui esecuzione tra l’altro sono previsti costi amministrativi aggiuntivi. Inoltre, dovrai pagare anche i cosiddetti “dietimi giornalieri”, ovvero gli interessi maturati dalla banca nel lasso di tempo che intercorre tra il pagamento dell’ultima rata e il giorno in cui effettivamente avviene l’estinzione del mutuo. Infine, se il tuo contratto di mutuo lo prevede dovrai farti carico anche delle penali per l’estinzione anticipata del finanziamento.

Quali penali sono previste per l’estinzione anticipata del mutuo?

Il Decreto Bersani del 2007 ha introdotto diverse novità per quanto riguarda l’estinzione totale e anticipata dei mutui.

In particolare, i finanziamenti stipulati dopo il 2 febbraio 2007 non pagano penali se sono stati richiesti da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di un’immobile adibito ad abitazione o allo svolgimento di attività lavorative.

I mutui sottoscritti prima del 2 febbraio 2007 possono invece prevedere delle penali per l’estinzione anticipata, ma anche qui il Decreto Bersani è intervenuto per stabilirne i limiti massimi concessi, che cambiano in base al tasso del mutuo e al momento in cui si procede all’estinzione totale.

Per i mutui a tasso variabile la penale è di:

  • 0,50% se mancano più di tre anni al termine del contratto;
  • 0,20% se mancano più di due anni al termine del contratto;
  • nessuna penale se l’estinzione avviene durante gli ultimi due anni.

Per i mutui a tasso fisso la penale è di:

  • 1,90% se l’estinzione avviene durante la prima metà del piano di rimborso del mutuo;
  • 1,50% se l’estinzione avviene dopo la prima metà del piano di rimborso, ma prima del quartultimo anno;
  • 0,20% se avviene durante il terzultimo anno;
  • nessuna penale se avviene negli ultimi 2 anni.

14/04/2016